在小區交付之時，物業沒有去查驗這些問題，或者假裝查驗裝作不知道，房子不是他建的，開發商已交付，業主權益受侵與他何幹!
而在南京市浦口區，物業服務中的這些“罪惡”根源將不復存在瞭。浦口區房產局通過兩年仔細調研，推出瞭物業承接查驗評估機制，且應用成功，以第三方權威評估的方式，倒逼建設方規范施工，承接物業規范接收，明確責任主體，業主權益在遭受侵害時，能有買單的人。這一機制，在江蘇省屬首例。
表象上，居民和物業之間最大的矛盾，就是收繳物業費。在業主眼裡，交物業費，就是購買物業公司的服務。而服務不到位，就是短斤少兩。單元門沒有一個是好的，監控是虛設，院墻傾斜不管，地下室遇大雨就淹，路燈不亮發現不瞭等等，業主不願再繳納物業費，或者不願意繳納那麼多的物業費。契約矛盾就此點燃。但是有多少業主會去深挖服務不到位的根源。
收不上物業費，服務繼續滑坡，也更難再收到錢。這種惡性循環，被業主稱為“物業之觴”。浦口江岸水城小區就是如此，陷入瞭惡性循環。物業公司“被逼”無奈，在小區裡拉上橫幅普法，說根據江蘇省物業管理條例，繳納物業費是業主的義務。這一下點爆瞭業主心火 權利和義務是對等的，你物業為什麼不說說自己做瞭些什麼？業主對物業“台中二手餐飲設備買賣哀莫大於心死”，沒有去搭理物業的普法。
此招無效，於是，物業帶著紅色噴漆深入各樓道，在欠繳物業費的住戶門邊噴上兩行大字，催繳物業費。曝光他人隱私，破壞樓道環境，矛盾進一步升級。
這傢小區的矛盾，隻是眾多小區中矛盾的縮影。
2010年10月，國傢住房和城鄉建設部制定並印發瞭《物業承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》），小區交付給物業時，建設方和物業企業必須按照此辦法規范查驗問題隱患，小區公共部位的各項設備和資料要交接徹底。明言這是規范物業承接查驗行為，維護業主的合法權利。
而這一辦法的落實情況又是如何呢？業主和物業的矛盾並沒有因《辦法》的頒佈而減少。
浦口區江畔明珠小區，2006年3月交付。在2016年的夏天，20棟業主投訴，說地下車庫的消防設備不能用。物業的答復是，開發商當初沒有把該地庫移交給物業，所以物業不對此設備進行維護，當然不承擔責任。而開發商說，當時要移交地庫給物業公司，但是物業公司沒有要求移交，而且樓盤驗收時消防是合格的。兩傢扯皮，業主受傷。
浦口區的熙龍山院，在2014年7月交付時，物業公司為瞭配合交付，沒有進行承接查驗。業主進行裝修時，發現網管堵塞，導致室內淹水。經檢查，網管裡有建築垃圾。
該小區交付幾年後，地面沉降造成小區排水不暢，維修時沒有圖紙，找不到管道精準位置，隻能大面積開挖。路面、綠化都受到重創，環境受損，交通不暢。因維修成本巨大，業委會不同意使用維修基金。
這兩起案例，也是承接查驗工作沒有做導致的，本該發現的堵塞沒有發現，本該有的圖紙卻找不到，問題的責任究竟是誰的？物業、業主、開發商三方扯皮。如果規范細致地進行瞭承接查驗，該是誰的責任，一目瞭然，小本本記載得一清二楚。
還是熙龍山院，這事好像更嚴重些。小區選聘的第二傢物業進駐後對小區進行瞭承接查驗，發現消防設施全部癱瘓。消防部門檢查後認為問題嚴重，恢復功能需耗資50萬，並要處罰現任物業。現任物業要求前任物業公司承擔維修責任，前任不幹，說當年交付時，消防設施就有故障，是建設方一直沒有整改。聯系上建設方後，建設方說消防是通過瞭驗收才交付的，做好日常維護是你物業的義務。由於沒有承接查驗記錄，前任物業面臨被訴諸法律。
殊不知，基層一座座小區的和諧穩定，就是最大的和諧穩定。這幾個案例具備共性，在多個小區都有發生，都是承接查驗不規范埋下的惡果。國傢雖有《辦法》出臺，但建設方和物業公司沒有責任心，沒有服務的意識，沒有維護和諧的意識，其根源就在於不講責任，制度上缺乏約束。若追責，維權難度和成本太大，受傷的還是業主。
記者瞭解到，《辦法》頒佈後，南京的推進力量不足，因為建設方和物業企業不會做，不懂怎麼做，主要是全國上下沒有一個標準來參照。
有《辦法》，無“標準”，加之建設方可以指定物業企業進駐，由於市場環境和“利”的關系，物業公司想拿這塊蛋糕就得“點頭哈腰”，“交什麼你就收什麼”，查驗流於形式，查驗走過場，備案走過場，埋下瞭多少業主和物業之間的矛盾，甚至後期問題井噴。
記者看到一組數據，在2016年上半年，浦口區房產局接到的物業投訴中，因為建設方遺留問題導致的投訴有107件。
而2015年之前，浦口區房產局的房產和物業兩個部門，幾乎每天都是在左右撲火中度過的，工作精力一直是撲在矛盾的調處上，業主投訴的問題太多，很多投訴的問題根本沒法解決，而且這些棘手問題還在逐漸增加。
當難以解決的問題越來越多時，浦口區房產局轉換瞭一個角度來審視這些問題的根源，在做瞭大量的矛盾分析後，將矛盾分型歸類，發現建設方交付的產品不合格是引發後期管理矛盾的主要原因。
浦口區房產局副局長徐春明介紹說，在接觸到的矛盾中，有60%是物業做不到位的矛盾，這個由社區監督解決；有30%的矛盾是建設方的配套不到位導致的，這種問題隻能從承接查驗的規范化上面來解決。
由於承接查驗工作不規范，暴露出的問題歸建設方還是歸物業方難以明確，追責已無可能。要轉變這一亂象，追責機制亟待建立，以明確問題的責任主體。浦口房產局針對物業承接查驗的評估機制應運而生。
主觀能動加上先行者的姿態，使浦口區房產局在這件大事的運籌上很快就有瞭極其清晰的輪廓。承接查驗的目的是為瞭有效服務於業主，而評估則是以標準動作來對承接查驗走過場進行糾正和約束。這就需要有一套標準來參照執行。
按照初步的設想，這套標準的功能，是評估新交付小區的物業承接查驗工作是否符合《辦法》的規定，以及相關法律、法規和技術標準的規定。以第三方專傢評估的方式，來明確小區現狀質量和存在的問題。今後要是發生業主的相關投訴，建設方或物業方連推卸責任的想法都不會有。
而那個時候，根本沒有標準可尋。經過一年的緊張工作，2016年7月，浦口區房產局將收集到各種建設標準加以論證和優化，出臺瞭一本《浦口區物業承接查驗第三方評估技術標準手冊》。
2017年5月，又將“手冊”再次優化為《浦口區物業承接查驗評估技術標準》。該標準內容涵蓋瞭單體建築、電梯、消防、火災報警、室外排水、弱電、園林綠化、車庫、變配電、道閘等查驗項。每一項又細化到采購、施工合同、保修承諾書、設計資料、安裝調試報告、設備清單、巡更棒……內容制作得極細。
有瞭一套科學的標準，更需要有權威的團隊來執行。
如果是建設方出錢找“第三方”來評估的話，哪怕是按照標準執行，也會牽扯到利的關系，評估結果難以公正。而真正的第三方，應該和建設方以及物業公司都沒有契約關系。這一點，浦口區房產局又做到瞭一項創新 成立專傢庫。
浦口區房產局在區物業管理協會110多個會員單位中挑選瞭一批品牌企業，再從中征集瞭30名專傢。
記者瞭解到，要成為專傢庫的成員是有門檻的，必須要從事物業管理行業10年以上，並且是在諸如消防、電氣、土建等專業領域中有工作經驗的人員。
專傢庫的成立，解決瞭評估工作的技術性問題。評估工作由政府出資，使專傢庫的評估具備權威性，且評估結論具備公信力。
據悉，下一步，浦口區房產局還將為專傢庫引進消台中中古餐飲設備收購防專業人士，和相關的質量技術監督專傢。
南京弘陽地產副總成健就評估這一環節感言，“浦口區房產局的這一舉措，是帶著業主的視角，把小區的問題給揪出來”。
今年5月和6月，弘陽地產剛交付瞭兩個小區，建築台中收購餐飲設備面積30萬方。這兩個小區不日就要走承接查驗的評估程序。
成健說，這是政府在幫助地產商，是一拍即合的好事，我們希望開發公司的產品能符合市場需求，產品要經得住市場的檢驗，我們非常歡迎這種模式，這也是幫建設方發現問題，以客戶滿意作為導向，倒逼建設方完善不足之處，在規范性上能走得更遠。
南京市物業協會秘書長倪培玲非常支持浦口房產局的這項工作，她告訴記者，浦口區房產局在體現出瞭“前瞻，深入，投入”的特點。創新符合前瞻大趨勢，對承接查驗進行評估是基礎性的工作，將法律法規落實，使物業日常工作有序進行。“打好基礎，厘清責任，避免社會認知混淆”，這三點是“評估”工作的價值所在。
昨日，南京市房產局物業管理處浦曉天處長對評估這一舉措盛贊。他說，浦口區房產局在實踐中推出專傢評估機制，在物業行業內非常重要，在形式、內容、功能上都是創新，效率高，專業度高，針對性強，是能夠應對矛盾的有效舉措，是以對百姓負責的態度，響應以人民為中心來做事的理念。
浦處長坦言，在2016年底，市局從各種投訴中發現瞭問題所在 建設方和物業企業不重視《辦法》，而那時浦口區專門針對“不重視”的“評估標準”已經出臺瞭。這一“標準”有意在全市推廣。
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