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不同於張江高科、漕河涇等老牌上海產業地產商，以園區產業載體開發經營、企業服務集成及產業投資為核心業務的市北高新顯得較為低調。自2012年借殼二紡機，以“都市型產業園區”綜合運營商和服務集成商的面貌上市以來，到2014年，市北高新營業收入已經達到 1.23億元。目前，“一區一城”（市北高新園區和市北高新南通科技城）是市北高新集中力量建設運營的代表性園區項目，同時，該公司正在產業孵化及股權投資方面加大佈局，尋找新的增長點。
作為上海閘北的區屬國企，市北高新身上兼具老工業區轉型示范、上海園區“走出去”代表、上海科創中心掘金者等不同色彩。圍繞這些身份屬性，市北高新又將有何種表現和計劃？近日，產業園區的行業老兵，在園區耕耘瞭17年的上海市北高新(集團)有限公司黨委書記、總裁周群接受瞭搜狐焦點產業新區記者的專訪。
周群，上海市北高新(集團)有限公司黨委書記、總裁三步走 老工業園變身高新園區
“星巴克一開始是拒絕的”
【搜狐焦點產業新區】：隨著城市變遷和產業升級，老工業區改造是很多地方面臨的難題。上海市北高新園區，如何從早期的傳統工業區成功轉型為高新園區？
【周群】：市北高新園區所在區位的交通通達性很好，這是先天優勢。
在原有老工業區的規劃基礎上，我們進行瞭三次詳規調整，使工業容積率從0.6調整到局部最高2.63，釋放出將近170萬平方米的地上和地下空間，為之後的新產業註入帶來“騰籠換鳥”的空間：一是逐漸淘汰部分落後產業；二是升級部分原有產業；三是為另一部分原有產業裝進新的內涵。另外，市北高新還拿下一部分騰退物業，幫助原有業主進行包裝、升級，並註入更先進的新興產業。
對於改造釋放出來的空間，市北高新緊緊抓住園區的生態特質，進行瞭生態重建：通過4年多的國傢生態工業示范園區創建，使整個園區的面貌發生瞭巨大的變化。
舉個例子，5年前，我們免費邀請星巴克咖啡入駐未能成功。在園區轉型之後，星巴克主動支付6.92元每平米每天的租金入駐園區，並且隻有周一到周五日間營業，還能保持極高的盈利水準。從側面可以看出，服務配套的升級，體現出園區的產業結構、員工結構都發生瞭質變。
另外，園區還進一步進行瞭交通通達性的改造，包擴大機電容器括各個區域與軌道交通的連通、P+R停車場的建設，而且未來這些交通配套還要進一步升級，甚至要被配置到地下空間。
總體來說，市北高新園區轉型的重點就是規劃調整、產業導入和生態改造。抓好瞭這幾個方面，市北高新園區也逐漸從滬上眾多產業園區中脫穎而出，成為老工業區轉型升級的示范，得到上海市委、市政府領導的多次肯定。放眼看去，上海各個郊縣都有很多老工業區，包括一些國有集團企業，都擁有較多存量工業廠房。因此，市北高新園區的轉型探索有較高的示范價值，能夠為這些存量工業新區轉型提供借鑒。
【搜狐焦點產業新區】：在改造過程中，如何解決園區老業主在土地、物業權益方面的主張和要求？
【周群】：我們的經驗是要基於“雙贏”原則。我們采取的基本上有三種方式：一是業主整體作價把土地轉讓給園區，園區收為土地儲備。第二種，在收儲過程中，雙方談判約定，一方以土地作價，一方以建造作價，以投資比例確定權益。第三種，土地和物業仍歸原企業所有，園區負責改造和運營。
從上海到南通 試水異地復制 重低音電容推薦
“成片開發機遇與風險並存”
【搜狐焦點產業新區】：據瞭解，在上海園區之外，市北高新在南通擴大機濾波電容等地展開瞭異地項目擴張，進展是否順利？
【周群】：市北高新園區管理主體為市北高新集團，是閘北的區屬國企，這種身份要求公司必須立足閘北。但是我們為什麼要堅決走出去？因為市北高新借殼上市以後，我們作為公眾公司，需要具備持續發展、區域擴張的能力，同時，“走出去”也是市委、市政府對我們融入長三角經濟一體化發展的期待和要求。在這種背景下，我們建設瞭市北高新（南通）科技城。
之所以選擇南通，也是基於幾個方面的考慮：
第一，市北高新園區從上海中心城區的老工業基地轉型而來。我本人在園區工作17年，充分體會到把傳統工業園區改造成高科技園區，其中的過程有多艱辛。
第二，南通和上海有地緣優勢，尤其是在交通通達性上。當時考察瞭長三角沿線二十幾個區域，最終定位在南通。明年滬通高鐵開通後，南通37分鐘可直達上海；而且，在大城市的衛星城拓展新園區，在國內外都有成熟經驗，同時也可以滿足上海的產業梯度轉移需要。
第三，南通拿出5.2平方公裡的土地，讓我們能從起點進行規劃。所以我們一開始的產業定位就非常清晰，以南通科技城為核心，周邊40平方公裡的大規劃全部進行瞭調整，不像在上海轉型過程這麼辛苦。這也是市北高新品牌輸出比較成功的體現。
全鏈條孵化 發力創投
“入股80%在孵企業”
【搜狐焦點產業新區】：在上海打造科創中心的背景下，眾多園區開發企業發力科技企業孵化，市北園區在該領域，有哪些佈局、舉措？
【周群】：市北高新旗下有國傢級的孵化平臺——聚能灣公司，是上市公司的全資孫公司。聚能灣公司專註於全產業鏈孵化，從苗圃、孵化器到加速器，配備創業導師、提供十大服務內容。目前，上海100多傢國傢級孵化器，大概隻有10傢是全鏈條孵化。從企業孵化的情況看，園區累計引進近200傢企業入駐，目前在孵企業103傢，苗圃項目116項，加速企業30傢。
今年，聚能灣公司獲得市北高新董事會授權，在1000萬總投資額度以內，聚能灣要入股80%的在孵企業，獲取在孵企業1%-5%的股權。相比於通過股權投資賺取利潤，我們更希望能夠以這種方式加強園區與企業的聯系緊密度，並且對企業進行包括金融、人才、市場在內的全方位支持，從而使在孵企業快速發展起來。
缺乏調研 產業園區同質化嚴重
“產業地產仍處飽和狀態，缺乏特色”
【搜狐焦點產業新區】：做純粹的園區開發，還是做產業新城復合開發，你如何評價這兩種模式？
【周群】：當前國內的房地產企業都在轉型，大約有30%開始涉足產業園區開發，近年來，很多大型地產企業看中市北高新的產業園區運營能力，向市北高新拋出跨界合作的橄欖枝。
我認為這正是擺在我們與房地產企業眼前的機會。依托大型地產商雄厚的資金實力和成熟的銷售策略，市北高新可以在聚焦產業園區運營的同時，進一步提升園區產、住、商的結合能力，增強園區的產城融合色彩。
不過，此類合作也存在著不少風險，並且受到企業掌門人的深刻影響。就好比結婚，如果雙方始終想法一致，後續發展肯定不錯。否則，雙方未來的合作團隊、利益激勵等，都會存在不小風險。
【搜狐焦點產業新區】：房地產進入下半場，在該形勢下，你如何評價產業地產的發展機會和挑戰？
【周群】：我認為，全國的產業地產還是處於飽和狀態，缺乏特色。不少地方政府都希望劃一塊區域發展產業，都想著引入大型總部企業，但卻沒有深層次研究具體區域到底適合引進什麼產業，造成全國產業園區同質化的現象非常嚴重。
以南通科技城為例，市北高新堅持打造產業社區的前提是，必須對當地產業發展做深度研究。當時我們就對南通整個產業進行深度的研究，並確定瞭兩個重點關註的產業：紡織和船舶制造。南通是全國重要的傢紡制造基地，圍繞紡織產業鏈條可以衍生出豐富的產業內容，包括設計、展示、研發、乃至國際性平臺等。南通同時占據中國船舶制造和出口30%的市場。雖然現在偏低端，但未來包括船舶工程中的設備、材料、儀器、智能化升級等方面都有極大的發展提升空間。南通科技城集中在這兩大產業上做深度分析，初衷也是要避免同質化。
而且，產業地產不單單是房地產，更需要全方位的考慮，需要多平臺服務於產業發展，包括人力資源、金融、品牌等等，像市北高新就據此逐漸形成瞭十大產業服務平臺。此外，產業地產的核心就是建築，引入什麼樣的企業、構建什麼形態的建築物，也要做深度的調研。
我希望國內知名的品牌園區能夠聯手來提供專業化的精準服務，幫地方政府進行產業規劃和開發建設，非常具有現實意義。
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